Ecrimisil Davası Hangi Durumlarda Açılır

Ecrimisil Nedir Ne Demek?

Ecrimisil, taşınmaz malikinin rızası olmadan o taşınmazı kullanan kişiden talep edilebilen haksız işgal tazminatıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesine göre taşınmaz sahibi, malını haksız olarak elinde bulunduran veya başka suretle tasarrufunda bulunanlardan malının kendisine iadesini isteyebilir.

Ecrimisil kavramı, Türkçede "kullananın ödemesi gereken bedel" anlamına gelir. Bu tazminat türü, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik önemli bir hukuki güvencedir. Taşınmazın malik dışındaki kişiler tarafından kullanılması durumunda malik, bu kullanımdan doğan maddi zararını tazmin ettirebilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'na göre ecrimisil, haksız işgal halinde talep edilebilen bir tazminat türüdür ve objektif zarar teorisi uygulanır. Bu da demektir ki, malikin fiili zararını ispat etmesi gerekmez, taşınmazın işgal edilmiş olması yeterlidir.

Ecrimisil Davası Kime Karşı Açılır?

Ecrimisil davası, taşınmazı haksız olarak işgal eden veya kullanan tüm kişilere karşı açılabilir. Bu kişiler şunlardır:

Fiili işgalciler, taşınmaza izinsiz olarak yerleşen veya kullanmaya başlayan kişilerdir. Boş arsa üzerine izinsiz yapı yapanlar, terk edilmiş binayı kullananlar veya başkasının arazisinde tarım yapanlar bu kapsamdadır.

Sözleşmesi sona eren kiracılar da ecrimisil davasının muhatabıdır. Kira sözleşmesinin feshi, süresinin dolması veya bozulmasına rağmen taşınmazı terk etmeyen eski kiracılardan ecrimisil talep edilebilir. TBK m.344 uyarınca bu durumda kira ilişkisi değil, haksız işgal söz konusudur.

İrtifak hakkı sahibi olmayan kullanıcılar için de dava açılabilir. Örneğin, geçit hakkı olmadığı halde başkasının arazisinden geçen, intifa hakkı bulunmayan kişiler ecrimisil ödemekle yükümlüdür.

Paylaşımın henüz yapılmadığı miras durumlarında mirasçılardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer mirasçılar ecrimisil davası açabilir. TMK m.692 uyarınca her mirasçının payına düşen miktarda ecrimisil talep hakkı vardır.

Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil hesaplaması, taşınmazın bulunduğu tarihteki rayiç kira değeri esas alınarak yapılır. Yargıtay uygulamasına göre hesaplamada şu yöntem izlenir:

Bilirkişi incelemesi ile taşınmazın m² başına aylık kira değeri belirlenir. Bu belirleme yapılırken taşınmazın konumu, durumu, özellikleri ve bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri dikkate alınır. HMK m.266 uyarınca mahkeme, konusunda uzman bilirkişi görevlendirir.

Rayiç kira bedeli tespitinde objektif kriterler kullanılır. Taşınmazın yüzölçümü, yapısı, sokağa cephe durumu, ulaşım olanakları ve çevredeki ticari faaliyetler hesaplamayı etkileyen faktörlerdir.

Hesaplama formülü şu şekildedir: (Rayiç aylık kira bedeli) × (İşgal süresi ay sayısı) = Ecrimisil miktarı. Örneğin, 1000 TL rayiç kira değeri olan bir taşınmazın 24 ay işgal edilmesi durumunda ecrimisil miktarı 24.000 TL olur.

Kısmi işgal durumlarında ise işgal edilen kısmın toplam alana oranı dikkate alınır. 500 m² arsanın 100 m²'lik kısmının işgali halinde, rayiç kiranın 1/5'i hesaplama yapılır.

Haksız İşgal Tazminatı Ne Kadar?

Haksız işgal tazminatının miktarı, her somut olayın özelliklerine göre değişir ve mahkeme tarafından bilirkişi raporu esas alınarak belirlenir. Tazminat miktarını etkileyen ana faktörler şunlardır:

Taşınmazın konumu tazminat miktarını doğrudan etkiler. İstanbul Şişli'deki bir dairenin işgali ile Anadolu'nun bir köyündeki tarla işgalinin tazminat miktarları farklıdır. Şehir merkezindeki taşınmazlar için yüksek, kırsal alandaki taşınmazlar için düşük tazminat hesaplanır.

İşgalin niteliği de önemlidir. Ticari amaçlı kullanım ile konut amaçlı kullanımın tazminat miktarları farklıdır. Ticari işgallerde genellikle daha yüksek tazminat belirlenir çünkü işgalcinin ekonomik kazancı daha fazladır.

Piyasa şartları ve enflasyon oranları hesaplamada dikkate alınır. Uzun süreli işgallerde her yıl için o yılın piyasa şartlarına göre ayrı hesaplama yapılabilir. Yargıtay kararlarına göre tazminat hesabında tarihi değerler değil, o dönemin rayiç değerleri kullanılmalıdır.

Taşınmazın gelir getirme potansiyeli önemli bir faktördür. Kiraya verilmeyen taşınmazlarda dahi, kira potansiyeli esas alınarak tazminat hesaplanır. Malik fiilen zarar görmese bile, kaybettiği kira geliri tutarında tazminat talep edebilir.

Ecrimisil Davası Zamanaşımı Kaç Yıl?

Ecrimisil davasında zamanaşımı süresi beş yıldır. TMK m.71 uyarınca zarara uğrayan kişi zararı ve zarar vereni öğrendiği tarihten itibaren beş yıl içinde dava açmalıdır. Her durumda zamanaşımı, zararın doğduğu tarihten itibaren on yılla sınırlıdır.

Zamanaşımı süresinin başlangıcı, haksız işgalin öğrenildiği tarihtir. Malik işgali bilmiyorsa zamanaşımı işlemeye başlamaz. Ancak malikin öğrenmesi gereken durumları bilmemesi halinde dürüstlük kuralı gereği zamanaşımı işlemeye başlar.

Sürekli işgal durumlarında her ay için ayrı zamanaşımı işler. Örneğin, 2018'den beri devam eden bir işgalde 2019 yılı ecrimisil alacağının zamanaşımı 2024 yılında dolar. Bu nedenle devam eden işgallerde dava açmakta gecikme zamanaşımına uğratabilir.

Zamanaşımının kesilmesi icra takibi, dava açılması veya borçlunun yazılı ikrarı ile mümkündür. HMK m.165 uyarınca dava dilekçesinin tebliği ile zamanaşımı kesilir ve yeniden işlemeye başlar.

Ecrimisil Geriye Dönük Kaç Yıl İstenir?

Ecrimisil davalarında geriye dönük en fazla on yıllık süre için tazminat talep edilebilir. TMK m.72 uyarınca mutlak zamanaşımı süresi on yıldır ve bu süreyi aşan alacaklar düşer.

Geriye dönük tazminat talebi, dava açıldığı tarihten geriye doğru hesaplanır. 2024 yılında açılan davada en fazla 2014 yılına kadar olan dönem için ecrimisil istenebilir. Bu hesaplamada beş yıllık nispi zamanaşımı da gözetilmelidir.

İşgalin devam ettiği durumlarda hem geçmiş dönem hem de dava açılmasından sonraki dönem için tazminat talep edilebilir. Dava devam ederken işgal sürdüyse, her duruşmada talep artırılabilir veya ayrı dava açılabilir.

Kesin hesap için mahkeme bilirkişi görevlendirir. Bilirkişi her yıl için ayrı rayiç kira tespiti yapar ve toplam tazminat miktarını hesaplar. Enflasyon oranları ve piyasa değişiklikleri hesaplamada dikkate alınır.

Hazine Ecrimisil Davası Açar Mı?

Hazine, kendi mallarının haksız işgali durumunda ecrimisil davası açabilir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca Hazine mallarının korunması devletin yükümlülüğüdür.

Hazine ecrimisil davaları genellikle kamulaştırma sonrası açılır. Kamulaştırılan taşınmazı eski malik teslim etmezse, Hazine haksız işgal nedeniyle ecrimisil talep eder. Bu durum özellikle yol genişletme ve kamu yatırımlarında sık karşılaşılan bir sorundur.

Tarım arazilerinin işgali durumunda da Hazine dava açar. Hazine arazisini izinsiz işleyenler, üzerine yapı yapanlar veya başka şekilde kullananlardan rayiç kira bedeli tutarında tazminat talep edilir.

Orman arazileri için 6831 sayılı Orman Kanunu özel hükümler içerir. Orman arazisinin işgali durumunda hem idari hem de hukuki yaptırımlar uygulanır. Orman idaresi ecrimisil davası açabilir ve aynı zamanda idari para cezası da verebilir.

Hazine davaları Cumhuriyet Başsavcılığı aracılığıyla veya doğrudan ilgili idareler tarafından açılır. Dava konusu taşınmazın değerine göre yetkili mahkeme belirlenir.

Ecrimisil ile Kira Farkı Nedir?

Ecrimisil ile kira farkı tamamen farklı hukuki kavramlardır. Ecrimisil haksız işgal tazminatı iken, kira farkı sözleşmeli kira ilişkisinden doğar.

Ecrimisil, malik ile kullanıcı arasında hiçbir sözleşme olmadığı durumlarda talep edilir. Taşınmazın izinsiz kullanımı nedeniyle kaybedilen kira geliri tutarında tazminat istenir. Hukuki dayanağı haksız fiil ve sebepsiz zenginleşmedir.

Kira farkı ise geçerli kira sözleşmesi bulunan durumlarda, kira bedelinin rayiç değerin altında kalması halinde talep edilir. TBK m.344 uyarınca kiralanan taşınmazın rayiç kira bedelinin ödenenden fazla olması durumunda malik kira artırımı isteyebilir.

Hesaplama yöntemleri farklıdır. Ecrimisilde rayiç kira bedelinin tamamı, kira farkında ise rayiç kira ile ödenen kira arasındaki fark dikkate alınır. Örneğin rayiç kira 2000 TL, ödenen kira 1500 TL ise kira farkı 500 TL'dir.

Zamanaşımı süreleri de farklıdır. Ecrimisil için beş yıl, kira farkı için iki yıllık zamanaşımı uygulanır. 6570 sayılı Kiracıyı Koruyan Kanun gereği kira farkı talebi daha kısa sürede zamanaşımına uğrar.

Yasal Dayanaklar

Bu makalede atıfta bulunulan mevzuat:

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m. 683) - Zilyetliğin korunması ve istirdat davası
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m. 344) - Kira sözleşmesinin sona ermesi sonrası kullanım
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m. 266) - Bilirkişi incelemesi usulü